Điều Kiện Chủ Đầu Tư Được Phân Lô Bán Nền, Chuyển Nhượng Dự Án Và Huy Động Vốn
1. Điều kiện để chủ đầu tư được phân lô bán nền theo quy định mới
"Phân lô bán nền" (pháp luật gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở) được siết chặt đáng kể tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhằm ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo và lãng phí tài nguyên.
1.1. Các khu vực cấm phân lô bán nền
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các khu vực sau:
Các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Tại các khu vực này, chủ đầu tư bắt buộc phải xây dựng nhà ở (hoàn thiện hoặc xây thô) trước khi bán cho khách hàng.
1.2. Yêu cầu đối với dự án được phép phân lô
Đối với những khu vực không thuộc diện bị cấm (như các đô thị loại IV, loại V hoặc khu vực nông thôn tùy theo quy định cụ thể của UBND cấp tỉnh), để được phân lô bán nền, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 45 Luật Đất đai 2024:
Dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.
Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, điện, nước...) theo quy hoạch chi tiết 1/500 và tiến độ dự án được phê duyệt.
Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan) theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Việc chuyển nhượng dự án (M&A bất động sản) được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và tính khả thi của dự án sau khi sang tên.
2.1. Điều kiện đối với dự án được chuyển nhượng
Căn cứ Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có đủ các điều kiện sau:
Đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng phải không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai, chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính.
Chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án/phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước.
2.2. Điều kiện đối với các bên tham gia chuyển nhượng
Bên chuyển nhượng (Chủ đầu tư cũ): Phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ điều kiện năng lực theo quy định pháp luật. Phải thông báo cho khách hàng và giải quyết các quyền lợi hợp pháp của khách hàng (nếu dự án đã thực hiện huy động vốn).
Bên nhận chuyển nhượng (Chủ đầu tư mới): Phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính và phải cam kết tiếp tục triển khai dự án theo đúng mục tiêu, nội dung dự án đã được phê duyệt (theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
3. Điều kiện huy động vốn (thu hút vốn) đối với dự án bất động sản
Để tránh rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân và khách hàng, pháp luật quy định rất rõ về các hình thức và thời điểm được phép huy động vốn.
3.1. Huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Đây là hình thức phổ biến nhất nhưng cũng bị kiểm soát chặt nhất. Căn cứ Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn (nhận tiền ứng trước của khách hàng) khi:
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép).
Đối với nhà chung cư/tòa nhà hỗn hợp: Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Đối với nhà ở liền kề/biệt thự: Đã hoàn thành việc xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ.
Có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Đặc biệt: Chủ đầu tư phải được một ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng (căn cứ Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
3.2. Huy động vốn thông qua hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh
Căn cứ Điều 113 và Điều 114 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư được phép huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết. Tuy nhiên, hình thức này phải tuân thủ nghiêm ngặt nguyên tắc:
Phải có quyết định giao đất/cho thuê đất và dự án đã được phê duyệt.
Không được sử dụng hình thức huy động vốn này để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở, nhằm lách luật bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện.
4. Kết luận
Các quy định mới tại Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đã tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch và khắt khe hơn. Để được phép phân lô bán nền, chuyển nhượng dự án hoặc thu hút vốn, chủ đầu tư buộc phải chứng minh năng lực tài chính vững mạnh, hoàn thiện pháp lý rõ ràng và đặt quyền lợi của khách hàng, nhà nước lên hàng đầu.
Việc tuân thủ đúng và đủ các điều kiện nêu trên không chỉ giúp doanh nghiệp tránh được các rủi ro pháp lý, án phạt nặng, mà còn xây dựng được uy tín vững chắc trên thị trường bất động sản trong chu kỳ phát triển mới.
Lưu ý: Trong quá trình thực hiện dự án thực tế, quý doanh nghiệp nên tham vấn trực tiếp cơ quan chuyên trách tại địa phương hoặc các đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp để đảm bảo tính chính xác cho từng hồ sơ dự án.
Bình luận